Les financements 2016

Comment financer votre bien immobilier ?

Vous avez le projet d’acheter un bien immobilier. En complément de votre prêt bancaire traditionnel, réalisé auprès d’un courtier ou de votre banquier, il existe une série de prêts à taux bonifiés ou de subventions, qui ne sont pas réservés aux seuls ménages modestes. De quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, ils pourront vous donner le coup de pouce que vous attendiez.

Notre dossier vous propose un panorama des financements possibles. A vous de choisir la formule la plus adaptée à votre profil !

Type de prêtPour qui ?Pour quoi ?
PTZPrimo accédants sous condition de ressources.Financement d’un logement neuf respectant un certain niveau de performance énergétique en guise de première résidence principale.
Prêts catégorielsSalarié, fonctionnaire et retraitéFinancement sous conditions avantageuses.
Prêt conventionnéEn principe, tous les ménages sans plafond de ressources. En pratique, plutôt réservé aux revenus modestes.Financement de la construction ou de l’achat d’un logement sous forme de prêt classique accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat.
Ouvre droit à l’APL.
Prêt à l’accession socialeMénages aux revenus modestes.Financement sous conditions avantageuses, dont l’accès à l’APL.
Prêt CAFMénages ayant déjà contracté un prêt.Perception de l’AL ou de l’APL.
Prêt des collectivités localesMénages aux revenus modestes.Micro-prêts à taux bonifiés.
Prêt familialMembres d’une même famille.Prêt accordé pour financer un achat immobilier et dont les conditions sont formalisées devant notaire.

Le Prêt à Taux Zéro

Entré en vigueur en janvier 2013, le PTZ est un crédit immobilier sans intérêts ni frais de dossiers.  Il s'adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur première résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2016, le PTZ a été renforcé par le  biais de 4 mesures phares : financement plus important du bien immobilier,  augmentation des plafonds de ressources, rallongement du différé de  remboursement et étalement de la durée du prêt.

> En savoir plus sur le prêt à taux zéro renforcé (PTZ)

Les prêts catégoriels

Votre statut de salarié, fonctionnaire, retraité... peut vous donner accès aux meilleurs taux du marché.

Si vous êtes salarié
Plus connu sous le nom de « 1% Logement », le prêt Action Logement est un crédit aidé  complémentaire à taux avantageux, réservé aux salariés des entreprises qui y sont assujetties.  Il s’agit des entreprises du secteur privé, non agricole,  d’au moins dix salariés. Ceux-ci cotisent au Comité interprofessionnel du Logement (CIL) et sont tenus de consacrer 0.45% de leur masse salariale à « l’effort de construction ».

L’aide prend généralement la forme d’un prêt à taux préférentiel pour financer l’acquisition de sa résidence principale dans le neuf ou l’ancien sans travaux. Ce prêt, d’un montant variable de 7 000 à 25 000€, ne peut pas dépasser 30% du coût de l’opération et doit être remboursé en 20 ans maximum.

Le montant du prêt dépend de votre zone géographique :

  • zone A : 15 000 € et 25 000 € (l'agglomération de Paris, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles de la région d'Ile-de-France) ;*
  • zone B : 15 000 € et 20 000 € (le reste de la région d'Ile-de-France, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France, les îles non reliées au continent par voie routière, les cantons du département de l'Oise suivants : Chantilly, Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le-Haudoin) ;
  • zone B2 : 7 000 € et 15 000
  • zone 3 : 7 000 € et 10 000 € (Le reste du territoire national à l'exclusion des départements d'Outre-mer).

Majoration possible de 5 000 € pour :

  • les salariés en mobilité professionnelle ;
  • les acquéreurs de logements dans le cadre de la vente de logements HLM ou de logements appartenant à une filiale CIL ;
  • les acquéreurs, anciens locataires d'un logement HLM en zone A et B1.
  • Majoration possible de 16 000 €, dans la limite de 50 % du coût des travaux, pour certains travaux d'accessibilité et d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite.

A noter : si vous quittez l’entreprise (démission, licenciement, retraite), vous n’avez pas à le rembourser par anticipation.
Adressez votre dossier au CIL ou à la CCI le plus proche.
Pour en savoir plus : http://www.actionlogement.fr

Si vous êtes fonctionnaire :

Certains établissements bancaires ont mis en place des accords avec certaines mutuelles de la fonction publique prévoyant des avantages particuliers. Ce prêt s'adresse aux agents (titulaires et contractuels) des 3 fonctions publiques et n'est accordé qu'en complément d'un prêt conventionné et sous conditions de ressources.  Ces prêts immobiliers offrent une assurance de prêt moins chère et un cautionnement gratuit.
Les conditions d'emprunt d'un prêt immobilier pour fonctionnaires sont les mêmes que pour un prêt immobilier traditionnel en ce qui concerne le taux du prêt, son montant ou encore sa durée.

Si vous êtes retraité :

Si certaines banques ne seront pas emballées à l’idée de vous accorder un crédit immobilier, il existe aujourd’hui de nombreux organismes financiers qui vos proposeront un crédit sur-mesure. Les caisses de retraite complémentaire et mutuelles de retraite disposent toutes d’un service d’aide à l’acquisition. Elles proposent des prêts aidés pour financer l’achat immobilier.

Selon l’organisme dont vous dépendez, les conditions sont différentes mais restent plus intéressantes que les prêts classiques proposés par les banques.

Le prêt conventionné

Il s’agit d’un prêt classique accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’Etat. Il peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d'amélioration du logement.

Il est accordé en principe à tous les ménages qui souhaitent financer leur résidence principale dans le neuf ou l’ancien, sans plafond de ressource ; mais en pratique, il est plutôt réservé aux familles modestes.

Il doit être remboursé sur une durée de 5 à 35 ans et propose un taux bonifié.

Si aujourd’hui son taux d’intérêt n’est plus très avantageux, il offre l’avantage de pouvoir bénéficier de l’APL, dont l’obtention est conditionnée par les revenus du foyer.

Durée du prêtTaux fixeTaux variable
Inférieure ou égale à 12 ans4,55 %4,55 %
Entre 12 et 15 ans4,75 %4,55 %
Entre 15 et 20 ans4,90 %4,55 %
Supérieure à 20 ans5,00 %4,55 %

Source : http://vosdroits.service-public.fr/F10793.xhtml

Le prêt à l'accession sociale

Le prêt d'accession sociale (PAS) a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes.  Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour financer la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien. Il vous permet d’obtenir des avantages comme des frais de notaire réduits, un accès à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ainsi que des frais de dossiers réduits. Le PAS  est remboursable avec intérêts sur une durée allant de 5 à 35 ans, et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l'investissement. Pour en bénéficier, certaines conditions de ressources doivent être respectées :

Nombre de personnes destinées
à occuper le logement
Zone AZone B1Zone B2Zone C
1 personne25 500 €21 500 €20 000 €18 500 €
2 personnes35 700 €30 100 €28 000 €25 900 €
3 personnes43 350 €36 550 €34 000 €31 450 €
4 personnes51 000 €43 000 €40 000 €37 000 €
5 personnes58 650 €49 450 €46 000 €42 550 €
6 personnes66 300 €55 900 €52 000 €48 100 €
7 personnes73 950 €62 350 €58 000 €53 650 €

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence de l'emprunteur auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur. L'année de référence à prendre en compte est l'avant-dernière année précédant l'offre (année n-2).

Source : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers

La zone géographique à prendre en considération est celle de la ville du futur bien :

  • Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français.
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.
  • Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.
  • Zone C : Reste du territoire français.

Des taux maximum sont fixés :

Durée du prêtTaux fixeTaux variable
Inférieure ou égale à 12 ans4,15 %4,15 %
Entre 12 et 15 ans4,35 %4,15 %
Entre 15 et 20 ans4,50 %4,15 %
Supérieure à 20 ans4,60 %4,15 %

Source : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers

Le prêt CAF

Les caisses d’allocations familiales proposent des prêts aidés pour l’acquisition d’un logement afin de vous aider à rembourser votre prêt si vous avez contracté un prêt de secteur libre ou si vous avez choisi un PAS (prêt pour l’accession sociale).

La CAF va calculer le montant de la prestation de logement en fonction du nombre d’enfants à charge, le lieu de résidence, le montant de la mensualité de remboursement et les ressources du foyer.

Si votre dossier est accepté vous aurez droit à l’AL (allocation logement) ou APL (aide personnalisée au logement). C’est alors l’organisme de crédit qui la percevra, et le dédiera directement du montant de vos mensualités.

Le prêt des collectivités locales

Les collectivités locales (région, département, agglomération, commune) peuvent accorder des micro-prêts à taux bonifiés, voire des subventions, pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Les modalités de prêt (taux d'intérêt, durée de remboursement...) sont fixées par chaque commune mais ce sont les conseils généraux qui décident de leur attribution. En général, les critères d’attribution concernent les ressources du ménage et la qualité énergétique du bâtiment.

Pour savoir qu'elles sont les aides locales disponibles, vous pouvez vous adresser auprès des ADIL, Agences Départementales pour l'Information sur le Logement, qui vous renseigneront gratuitement, ou consulter le site internet de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) sur www.anil.org.

Le prêt familial

La solidarité familiale est de plus en plus fréquente et l'immobilier n'échappe pas à cette règle. Le prêt familial accordé par l'un des membres de la famille à un proche permet de financer un achat immobilier. Si l'intention est louable, quelques règles doivent toutefois être respectées.

Un prêt familial se matérialise sous deux formes principales : par un acte sous seing privé ou par un contrat signé devant notaire. Un acte sous seing privé ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Il s’agit d’une simple reconnaissance de dettes. Le prêt notarié est un document qui, en cas de litige, peut être intégré dans les éléments de preuve. Il sécurise donc davantage le prêteur. Évidemment, un tel acte nécessite un coût relatif aux frais de l’officier ministériel.

Dans tous les cas, les parties définissent les points principaux à mentionner sur le prêt familial : les intérêts à payer (qui ne sont pas obligatoires et ne doivent pas dépasser les taux d’usure), la date précise de l’échéance s’il s’agit d’un paiement en une seule fois ou les différentes périodicités des paiements et leur montant.

Le créancier est tenu de l’enregistrer auprès de la Recette des Impôts. Cette déclaration évite de voir l’opération requalifiée en donation déguisée.

Conclusion

Aussi attractives que méconnues, ces aides complémentaires au prêt principal touchent un public de plus en plus large et peuvent souvent se cumuler entre eux. Ces prêts à taux préférentiel (prêts aidés ou « bonifiés ») représentent très souvent le coup de pouce tant attendu pour franchir le pas. Alors, renseignez-vous, vite !